부린이의 경기도 구축 아파트 갭투자 후기
2019년도 11월 갭투자한 아파트 매수 후기를 11개월 이후인 오늘 작성해보고자 한다.
매수 계기
1. 유노가 자주하는 말. 집사자.
계기2. 거주지인 대전의 집값 상승률. 2018년 같이 발령받아 이동한 선배는 크로바 아파트를 매수해서 왔는데 나는 회사 전세사택 거주 중. 가만히 있어도 자산이 늘어나는 사람과 자산이 전무한 사람은 비슷한 월급을 받으면서도 격차가 벌어지는걸 더 뚜렷하게 경험하고 있었다.
계기3. 청취 팟캐스트 변화. 2016년도 내가 들었던 팟캐스트는 선대인.. 주식과 코인으로 손해를 보았다. 2019년도부터 듣게된 팟캐스트는 '월급쟁이 부자들'..항상 편견을 경계하여야한다.
더 구체적인 에피소드도 많았겠지만 크게 이 세가지 계기로 인하여 패닉바잉에 동참하게 되었다.
선택
그렇다면 어떤 부동산에 투자하여야 하는가?
전문가들이 입모아 하는 이야기-'실거주'는 항상 옳다. 가능한 범위로(영끌해서?) '가장 좋은 입지'를 선택해라.
거주지인 대전 충청 세종은 주택 매수를 하게 되면 회사사택이 나오지 않게 되어있다. 따라서 실거주는 고려대상은 아니어서 전자는 패스.
후자 가장 좋은 입지는 서울. 서울 강남은 일단 불가능. 돈이 없다. 풀대출로도 부족하다.
그렇다면 강남아닌 서울은? 당시 알아보았던 곳들은 서울 장위 재개발, 신림 재개발..
거의 서울은?광명 재개발, 성남 재개발..
그리고 대규모 재건축 가능 단지들..
적어도 부동산에 문자 수십통을 보냈고 실제 임장으로 부동산 브리핑도 들으러 다녔다.
하지만 남들이 좋다고 하는 위 예시들은 이미 오를 대로 올라 있었고 가장 저렴하면서 쓸만한 곳들 실투자금은 현금 2억대-4억대 이상 되어야 가능했다.
그래서 눈을 돌린곳은 경기도 구축이었고 갭투자였다.
네이버의 부동산 까페들의 글을 접하면서 개인적으로 맘에 들었던 서울 남부 쪽 경기도. 신분당선 라인이 끌렸지만 비쌌고 분당선 라인에 금화마을 아파트를 선택하게 되었다.
실투자금 5000만원 정도면 가능하지 않을까?
물론 상갈동 금화마을보다 좋아 보이는 곳도있었다. 정보는 다양한곳에서 수집하였는데 호갱노노 어플의 갭가격 설정 기능으로 서울과 경기도의 매수 가능 아파트들을 찾아보았다. 다행히 매수 가능한 아파트들이 많이 보였는데 그 중에서 금화마을을 선택한 이유는 다음과 같다. (호갱노노 갭가격 활용은 글 가장 아래 링크를 통해 알 수 있다.)
1. 분당선 초역세권.
분당선보다는 신분당선이 훨씬 좋긴하다. 하지만 앞에서 말했다시피 신분당선은 갭가격이 커 내 자금으로 접근 불가. (돈 안 모으고 모한거냐...) 아무튼 분당선 초 역세권이라 함은 역까지 기어서도 5분 이내에 도착한다고 할 정도로 상갈역과 가까운 거리였다. 비가와도 눈이와도 햇빛이 내려째도 5분만 기어가면 금방 역으로 들어간다.
2. GTX 호재.
강남보다 삼성동이 좋아진다는 얘기는 전문가들이 곧잘하는 얘기다. 상갈역과 GTXA 역인 구성역까지는 지하철로 3정거장. 개통시 삼성역까지는 20분 이내. 진정한 의미의 door to door 가 가능해진다. 구성역과 더 가까운 단지들도 많았지만 초역세는 비쌌고, 투자가능 범위 이내의 아파트들은 역까지 거리가 조금 멀게 느껴졌다.
3. 대단지, 초품아, 숲품아
대단지에 초품아, 숲품아, 주변의 편의 시설들..도보로는 힘들지만 자차로는 용인의 대형 마트들과 이케아 등을 편리하게 사용가능하다. 그런곳엔 어차피 걸어가진 않으니까..
4. 리모델링 가능성
용적률이 재건축에 적합하지는 않지만 향후 리모델링이 기대된다.
5. 지하에 주차 가능
이번 기회에 알게 되었지만 구축 아파트 중에는 지하주차장이 없거나, 있어도 엘리베이터로 이어지지 않는 곳이 꽤 많았다. 놀라운 사실.. 금화마을은 20년이 다 되어가는 구축임에도 불구하고 비교적 넉넉한 지하 주차공간을 가지고 있었다. 주차문제는 스트레스를 받아본 사람이 더욱 격하게 느낀다. 넘나 좋은 지하주차장.
6. 아직 오르지 않았다는 점!!!
좋은 게 더 좋은 거라지만 내가 꼭지가 되는 건 더 참을 수 없었다. 금화마을은 상갈역을 개통했을때 조금 올랐고 이후에는 미동이 없었다. 기흥의 신축과 구성 역세권의 아파트들은 경쟁이라도 하듯 신고가를 갱신하고 있었고, 결국 금화마을도 갭을 메꾸며 오르지 않을까 점쳐졌다. 금화마을의 기울어지지 않은 차트가 내 마음에 쏙 들었다.
실거주자들이 꼽는 단점들도 존재한다. 아파트 주변 상권인프라가 약한점. 중학교 이상 학군이 약한점이 그러하다. 하지만 결론적으로 코로나시대를 직면하며 상권이 뭣이 그리 중하겠는가. 당시 코로나는 예측하지 못했지만 코로나는 비대면 거래가 활발해지는 것을 앞당겼을 뿐이고 상권의 중요도는 점점 낮아지고 있다. 학군도 좀 아쉽긴 하지만 모든게 좋다면 그 가격이 아니었겠지.
서서히 더 단점으로 깨닫게 된 점은 용인 기흥구가 조정지역이었다는 점이다. 뒤에 언급하겠다.
임장기와 매수기
인터넷 임장으로 얼마나 잠을 덜잤는지 모르겠다. 아무튼 결정 후에는 노빠꾸다.
조급증이 다소 큰 성격이 장점이자 단점이다. 매매가가 다른 물건보다 일이천 높으나 전세기간이 만료되어 기존 전세가보다 천만원 정도 더 높일 수 있는 RR물건을 실제 임장하게 되었고 그로부터 머지 않아 계약서를 작성하였다. 잔금은 전세만료인 2020년 2월이었다. 실제 예측보다 더 많은 실투자금이 들었다. 복비, 등기비, 취등록세를 다 내고나니 6500 정도의 현금을 사용한 듯. 그래도 이정도면 소액투자 아닌가?
결과
아직 결론을 내기엔 섣부르긴 하다. 계약은 11월 말에 했지만 잔금을 치르기 이전인 2020년 2-3월 까지도 내가 매수한 금액보다 적은 금액으로 매매가 성사되고 있었다. 하지만 후회하지는 않았다. 초역세권이라는 점이 가격 하방경직성을 가지고 있단 확신이 들었기 때문이다.. 아직 오르진 않았지만 떨어질 리는 만무하였다.
서서히 풍선효과니 서울은 오를대로 올랐다느니 매스컴이 나오고 있을때, 금화마을 경매 물건에 수많은 입찰자가 참여하였다는 사실이 보도되기도 하였다. 오름세의 시작이었다.
이후 몇 번의 부동산 대책 발표가 있었고, 임대차법 개정으로 인하여 전세대란이 일어나 내가 매수한 가격을 전세가가 추월하기에 이르렀다. 1억까지 벌어졌던 갭투자 금액이 다시 줄어들고 있는 모양새.
향후 계획
주변에는 대전과 세종에 집을 가지고 있는 사람들이 많다. 강남과 서울 아파트도.. 경기도 신축 보유자도 많다. 때문에 올라도 덤덤하고 심하게 뒤쳐지지 않아서 다행이다 싶은 생각에 안도의 한숨을 쉴뿐이다. 또한 조정지역의 양도세를 생각하면 투자금 대비 수익률은 반토막 나고만다. 이 때문에 너무 많이 오르면 실거주 계획도 세워야 한다.
원래는 돈을 아껴 갭투자를 여러 개 더 해볼까 생각도 들었지만 대책과 함께 그런 생각은 싹 사라졌다. 앞으로 정책이 어떻게 바뀔지 알 수 없다. 구성역이 개통될 때까지, 리모델링이 완료될 때까지 가지고 가고 싶지만 분양을 받고 싶은 마음도 있기 때문에 매도하여야 할 수도 있다.
기회가 된다면 다음 글도 쓰겠다. 끝.
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